最新澳房数据 | 美联储降息如何影响澳洲房市？

上期短视频带大家快速看看全澳八大首府城市的季度和单月房价表现，今天就和大家重点来看一下美联储加息以后对澳洲房产的影响，结合我们实战布里斯班近期的房产买、卖和租赁情况，是否和最新出炉的数据一致呢？感兴趣的朋友一定要看到最后！废话不多说，马上进入今天的主题！

自2022年初，美联储持续加息以应对2021年快速上升的通胀。美国通胀率在2022年6月达到9.1%的高峰，随后逐步回落至2.5%。今年以来，美国失业率也有所上升，1月为3.7%，上月已增至4.2%。这一经济环境为降息提供了时机。因此，美联储上月宣布了四年来首次大幅降息50个基点，降息的主要目标是刺激经济和控制失业率，通过降低借贷成本刺激消费和投资，当然降的过猛也可能引发通胀。在美国降息之前，欧洲和其他国家的央行， 像瑞士，新西兰、加拿大和英国都在不同程度降息25到50个基点不等。这种全球同步降息，反映了全球经济放缓的趋势，迫使各国调整政策，以避免货币过快升值，影响出口。

美国的降息可能会导致澳元升值，因为美元走软使其他货币相对变强，这对澳洲出口商不利。澳元升值会使澳大利亚的商品在国际市场上更贵，影响出口竞争力。还可能间接影响澳大利亚的房贷利率。如果全球资金流动性增加，澳洲的借贷成本可能下降，进一步刺激购房需求，推高房价。尤其是在悉尼和墨尔本等大城市，低利率环境下，投资者更倾向于转向房地产市场，这将加剧住房市场危机，尤其是偏远地区的房屋需求激增。

澳洲目前生活成本高昂，人们和企业都面临着巨大的压力，澳联储面临降息的压力。根据过往历史数据，澳联储一般都滞后于美联储3-4个月之后有所行动。目前多家贷款机构已经下调了自住和投资业主的固定利率，这也意味了未来几个月浮动利率将会下调。美联储宣布降息后，联邦基金利率的区间仍在4.75%至5%，仍高于澳联储现金利率4.35%，所以我认为今年年底降息的概率不大，应该从2025年初会开始。那到降息之前的房市走向如何？在视频后面我会阐述我的观点。

先看一下目前在利息不变的情况下，市场近期表现如何呢？跟上个月推测一样，9月份全澳房产数据表示增长动力持续减弱。全国房价仅上涨了1%，这是自2023年3月以来最低的季度增长。其中有四个首府城市的房价在今年第三季度出现下跌。佩斯、阿德莱德和布里斯班房价增长势头也同样减弱。佩斯的房价在第三季度上涨了4.7%，低于同年第二季度的6.2%；而阿德莱德季度增长4.0%，布里斯班7-9月这个季度也只涨了2.7%，是一年多以来的最低季度涨幅。

同时出售时间也持续延长，第三季度平均售出时常高于第二季度。当然不同城市的表现还是有比较大的差异，Perth, Adelaide, Brisbane平均的销售时常都在10天到30天内。全澳房产打折力度相比上个季度的-3.8%相对稳定，保持在-3.7%，首府城市保持在-3.4%, 偏远地区则是-4.0%. 当然Perth, Adelaide, Brisbane打折力度都低于全澳平均值。

我们来分别重点看一下大家都比较关心的大布里斯班独立屋和单元房表现。9月份独立屋单月增长了0.8%, 季度表现为2.4%，中价位保持在$97万3。而单元房则有单月涨幅1.2%，季度4.2%以及年度19.4%的增幅，公寓涨幅持续超过独立屋涨幅，中价位已来到$66万1。

上周六10月12日布里斯班总共有160套物业拍卖，清盘率49.1%，不到一半。我刚好也有帮客户参加Ray white的拍卖，跟大家说说我的感受。一早9点开始拍卖，座无空席。

1. 第一套是在富人区New farm，1房1卫一车库87平米公寓，1930年建造，原始拱门，3.6米挑高顶，浓郁的法式 Art Deco装修风格。虽然没有任何view，最后已80万整个楼最高价售出。该楼其中一套带庭院的一房没有车库，今年7月份也已$71万售出。所以在市中心附近如果带车位的话，物业会卖到更高价格，一个车位至少值5-10万的。这个80万价格也高出中间指导价5万。公寓的稀缺性决定售价。

2. 接下来一套在布里斯班北区7公里，前脸30×40的可开发LMR2用地，方方正正，带有8套公寓可推到重建，最后也已$3.2M远高出高位指导价拍出。毕竟也是一块好地难求。

3. 另外一套也是建商推倒重建，坐落于布里斯班东区5公里，3房别墅，23m前脸，土地面积556平方米，地势高，视野开阔，以$1.56M售出。过去近半年内，周边几条街推倒重建的双层别墅也基本在high $3M，控制好建造成本，建好后卖掉还是有不菲的回报。

4. 还有一套在我们住的同一条街，corner block，810的地，2018年建的5房3卫的美式双层别墅，以远高于指导价，$4.8M拍给本地实力买家。也是该区近半年的最高价。要知道该别墅2021年就以$3.2M高价售出。短短3年时间，卖家就净赚$1.6M。虽说投资豪宅有一定风险，但如果会投也是可以短时间内拿到好的结果。去年我们帮客户买的自住房$3.65M, 5房4卫3车库，目前市场评估在$4.3M左右，一年也有接近$70万的增值。

*如果大家对这类高端房产感兴趣，欢迎联系我们，看看我们如何帮到您

大家可能心中会有疑问，为什么你说数据缓下来，但价格还是高居不下。目前我认为市场处在调整期，从去年开始回弹，到今年第2个季度来了一波疯涨，达到峰值，目前市场相对来说趋于理智，当然如果物业位置好，设计品相好，地大前脸宽等等。在同一个区域，如果物业有一定的稀缺性，那么无论是公寓，联排，别墅或者可开发用地，价格还是非常坚挺，涨势没有收到太大影响。

当然有类房产比较特殊，在这里我呼吁尤其是跨州买家/买家中介理性投资。在我的视频中我多次讲到我们有帮一些本地和跨州买家购买高现金流的物业。就像上个月我们帮跨州投资业主买下gross rental yield超过5.5%的别墅物业。周边的价格品相更好一些的都已经在$85万以上。

我们上半年4月份帮客户买的高现金流别墅，当时也算捡了漏，78万，目前租客搬走，重新在市场租，$970/周，租金回报超过6.5%，目前市场差不多的产品上周刚刚售出$88万，当然客户是开心的，半年赚了10万，但跟当地中介聊下来，他们非常喜欢跨州的买家和买家中介，有些在没看房没open之前就递了offer，很明显高于市场合理价格。我们目前也会陆续收到off market listing，但因为市场被抬高，要价都在$90万以上, 很多买家觉得租金高，也愿意出。在这里希望买家们都能理性出价，不要在不了解市场的情况下哄抬价格。

上周六虽然没有帮买家拍到房子，离布里斯班12-13公里左右，单层4房2卫双车别墅，最后我认为价格偏高, 我们就没有继续，最后拍到$1.1M。很幸运就在录视频的今天，帮客户协商下来一套在同一个区，corner block，地接近600平米，也是差不多年代建的4/2/2，经过来回几次协商，最后低于客户预算5万多，以不到$1.05M的价格拿下，比指导价低了2万5。同一条街和隔壁街，品相更好一些单层别墅也都已高于$1.15M到$1.2M不等的价格近期售出，客户买家还是非常满意这个结果。

这周在离布里斯班35分钟车程的西区，前脸20米的一套翻修过的4房别墅，离商场学校医院，火车站都非常近，中介收到5个offer，最后经过协商，我们帮SMSF的客户一举拿下，我们跟最高offer相差价格接近$7000, 80万初拿下，租金保守估计$700/周。这位客户朋友从跟我们签约买家中介服务到找到物业，签署购房合同，不到2周。无论是2周也好，2个月也罢，能够帮助买家朋友在预算内精准找到合适价位的物业是我们共同目标。在这里还是要再次感谢充分相信我们的客户朋友们。

在这里祝贺我们上2周交接的自住和投资客买家。其中跟我们在离布里斯班35分钟左右车程北区的投资买家，之前买的是双层4房土地别墅，70多万买的，交接拿到钥匙后第一时间，我们团队就找到优质租客，租金$700/周。

最后快速看一下租赁市场，全国年租金增长率放缓至6.8%。季度租金增长相对平稳，仅上涨了0.1%，是自2020年9月以来，最低的季度增长率。除了霍巴特外，其余首府城市的年租金增长率均呈现放缓或下跌趋势。布里斯班的整体租赁市场持续放缓，年租金增长独立屋仅5.4%以及单元房5.1%。

从这3周的大布里斯班租房情况来看，新房或者品相比较好的二手房走得很快，像刚刚提到帮客户新交接的土地别墅，Rochedale双层别墅也是上市一周第一个open就出掉，还有像loganlea这一类的双钥匙别墅三天内就租给优质租客。还有一套在南区的5000多平米的庄园，客户房屋交接后比较了多家中介，最后选择我们，我们在短短5天就以$1050/周的价格租给了一组喜爱擅长打理庭院的大家庭。除了别墅，像这种市中心附近1房不带车位的studio公寓也是上市3天，一个open就以$500/周租掉。

*如果大家有任何租赁方面的问题，欢迎联系我们详谈。

好了，以上就是视频所有内容，欢迎您留言探讨，转发给有需要的小伙伴们，感谢大家一直以来的信任和陪伴，我们下期再见。

如果大家对布里斯班的租赁市场有任何问题，欢迎联系我们，看看我们如何可以帮到大家。